Jesteśmy niezależnym, apolitycznym i samorządnym stowarzyszeniem polskich sędziów.
Naszą główną misją jest obrona wolności i praw obywatelskich, fundamentu demokratycznej Polski, należącej do Unii Europejskiej.
Działamy od ponad 25 lat, w tym w międzynarodowych organizacjach sędziowskich Skupiamy ponad 3 500 sędziów, najwięcej w Polsce.

Opinia "Iustitii" do projektu rozp. Min. Sprawiedliwości dot. opisu i oszacowania nieruchomości

Stowarzyszenie Sędziów Polskich wydało opinię do projektu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości. Opinia została opracowana przez członków Zespołu cywilnego, a następnie przyjęta przez Zarząd Stowarzyszenia.

 

W ocenie Stowarzyszenia Sędziów Polskich ,,Iustitia” wydanie nowego rozporządzenia na podstawie art. 947 § 2 k.p.c. wydaje się konieczne nie tylko wobec zmiany brzmienia tego przepisu od dnia 8 września 2016 r., ale i wobec potrzeby dostosowania sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości dla potrzeb sądowej egzekucji z nieruchomości do obecnych realiów społecznych i gospodarczych oraz innego stanu prawnego niż ten, który istniał w chwili wydania rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1068 r. w sprawie czynności komorników (dalej: r.c.k.) Z tego względu Stowarzyszenie Sędziów Polskich ,,Iustitia” wyraża ogólną aprobatę wobec projektu przedstawionego do zaopiniowania. Wątpliwości budzą natomiast niektóre z zaproponowanych przepisów projektowanego rozporządzenia, które poniżej zostaną przedstawione.  

 

Uwagi do treści poszczególnych przepisów 

 

§ 1 ust. 1

Na poparcie zasługuje wprowadzenie obowiązku wspólnych oględzin zajętej nieruchomości przez komornika i biegłego, gdyż w obecnym stanie prawnym brak wizji lokalnej nieruchomości jest przyczyną wielu zasadnych skarg na opis i oszacowanie opartych na tzw. wycenach zza płotu. Proponowane rozwiązanie umożliwi sporządzenie bardziej rzetelnego operatu szacunkowego, gdyż komornicy posiadają uprawnienia do pozyskiwania w terenie (podczas oględzin) danych niezbędnych do sporządzenia opisu i oszacowania oraz do stosowania środków przymusu, np. w zakresie wejścia na nieruchomość, odebrania dłużnikowi dokumentów niezbędnych do wykonania tych czynności (np. umowy najmu lub dzierżawy), zażądania ich od osób trzecich (np. najemcy). Jak się wydaje, wprowadzenie wspólnych oględzin spowoduje zmianę praktyki w zakresie wysyłania zawiadomień o ich terminie, co po zmianie przepisów powinno należeć do komornika, a nie biegłego (według zapisu nowego rozporządzenia ,,komornik przeprowadza oględziny z udziałem biegłego”,  więc będzie to czynność komornika). Zarzuty, szczególnie dłużników, dotyczące nieprawidłowości powiadomienia ich przez biegłych o terminie wizji, są obecnie powszechne i najczęściej trudne do odparcia.

   

§ 1 ust. 2 - § 4

Opis ma na celu dokładne określenie przedmiotu egzekucji oraz ustalenie kręgu osób, które jako zainteresowane winny być uczestnikami postępowania egzekucyjnego, dlatego prawidłowe dokonanie czynności związanych z opisem ma bardzo doniosłe znaczenie dla dalszego przebiegu postępowania. Ewentualne błędy na tym etapie postepowania bądź niepełny opis naruszać mogą nie tylko interesy dłużnika lub wierzycieli, ale i interesy innych osób, np. licytantów i nabywcy, wpływając na możliwość zbycia nieruchomości i cenę możliwą do uzyskania na licytacji. Z tych względów co do zasady słuszne jest wprowadzenie po stronie komorników obowiązków sformułowanych w projektowanych przepisach paragrafów od 1 ust. 2 do 4 projektu. Wątpliwe jest jednak, czy komornik będzie w stanie w każdym przypadku określić sposób i jakość wykonania budynków, w tym również przy udziale rzeczoznawcy majątkowego (jedynie uprawnionego do szacowania nieruchomości), zważywszy na to, że nie wszyscy rzeczoznawcy majątkowi mają uprawnienia z zakresu budownictwa (w uzasadnieniu projektu nie wskazano, jakie jest ratio legis tego zapisu). W razie potrzeby komornik może oczywiście powołać do asysty biegłego innej specjalizacji, np. z zakresu budownictwa, nie wydaje się jednak, aby celem projektu było generowanie kosztów postępowania na dodatkowych biegłych. Zdaniem Stowarzyszenia bardziej racjonalne byłoby wprowadzenie zapisu, że informacje wymagane przez § 3 ust. 2 podaje się w opisie nieruchomości ,,w miarę możliwości”. Dotyczy to również roku budowy budynków lub innych urządzeń, albowiem niejednokrotnie występują problemy w pozyskaniu takich informacji, np. przy braku dokumentacji budowlanej, jak dłużnik nie współpracuje z komornikiem, kiedy nie wynika to z ewidencji budynków.

Podobna uwaga dotyczy zapisu § 4. Komornik nie jest w stanie samodzielnie określić pokładów żwiru, gipsu i gliny, albo jakości łąk, pastwisk i lasów, gdyż nie posiada specjalistycznej wiedzy w tym zakresie. Przy projektowanym zapisie przy opisie nieruchomości rolnych, aby sprostać wymogom rozporządzenia, wymagane byłoby w wielu wypadkach skorzystanie z wiedzy geologa i biegłego z zakresu rolnictwa, co niewątpliwie zwiększyłoby koszty postępowania, obciążające na tym etapie wierzyciela egzekwującego. Projektowany zapis nie do końca koreluje z gleboznawczą klasyfikacją gruntów. URZĘDOWA TABELA KLAS GRUNTÓW stanowiąca załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 12 września 2012 r. w sprawie gleboznawczej klasyfikacji gruntów (Dz.U. z 2012 r. poz. 1246) nie wymienia ogrodów, torfowisk, terenów z pokładami żwiru, gipsu, gliny i kamieniołomów.

Projektowane § 3 ust. 2 i § 4 zawierają zbyt daleko idące wymogi. Pozyskanie wskazanych w tych przepisach informacji, zwłaszcza w przypadku braku współpracy właściciela nieruchomości (dłużnika) z komornikiem, będzie wymagało wystąpienia przez komornika do odpowiednich instytucji o ich udzielenie, co niewątpliwie zaszkodzi szybkości postępowania egzekucyjnego. Konieczne jest więc i w tym przypadku dodanie wyrażenia „w miarę możliwości” albo równoznacznego.

Zapis § 3 ust. 3 wydaje się niewystarczający. Dla prawidłowego oszacowania nieruchomości niezbędne jest nie tylko pozyskanie informacji o źródłach praw związanych z nieruchomością, w szczególności praw obciążających (czego wymagają przepisy art. 947 § 1 punkty 3 i 8 k.p.c.), ale i opisanie ich treści oraz pozyskanie odpowiednich dokumentów źródłowych (np. aktów notarialnych), albowiem wtedy można ocenić ich wpływ na oszacowanie nieruchomości oraz oszacować te prawa, co jest konieczne wobec brzmienia art. 948 § 2 i art. 1000 § 1 i 3 k.p.c. W opiniowanym projekcie całkowicie pominięto regulację dotyczącą szacowania tych praw. Problematyka ta jest obecnie uregulowana w § 137 r.c.k.  Na  tle tego przepisu istnieją wątpliwości, czy do wyceny praw stosować regulacje zawarte w ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j.: Dz.U. z 2016 r. poz. 205), czy też w ustawie z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j.: Dz.U. z 2016 r. poz. 223). Przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zawarte w § 38 wskazują jedynie na konieczność uwzględnienia przy szacowaniu nieruchomości ograniczonych praw rzeczowych, umowy najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomości, jeżeli wpływa to na zmianę wartości nieruchomości. Odwołanie się więc ogólnie w uzasadnieniu projektowanego rozporządzania jedynie do treści tego rozporządzenia wydaje się niewystarczające.

Wskazać należy, że przepis art.  948 § 2 k.p.c. wprost wymaga oszacowania wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną, obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw, niezależnie od oceny wpływu na wartość nieruchomości.

W projekcie rozporządzenia nie wspomina się o umowach zobowiązaniowych, a ich treść, ze względu na brzmienie art. 929 § 11 i  1002 k.p.c. ma wpływ na atrakcyjność i oszacowanie nieruchomości. Rzeczoznawcy majątkowi zgłaszają trudności w pozyskaniu pełnych danych w tym zakresie, nie posiadają też instrumentów prawnych, aby takie dokumenty samodzielnie pozyskać, dlatego celowe byłoby wprowadzenie obowiązku ich pozyskania przez komornika, jeśli mogą mieć wpływ na wycenę nieruchomości. Brak pełnych danych o prawach zobowiązaniowych jest również ze szkodą dla nabywcy nieruchomości, albowiem może się o nich dowiedzieć już po licytacji.  

 

§ 5

Proponowany zapis wiąże się z treścią art. 948 § 3 k.p.c., a więc dotyczyć będzie postępowań egzekucyjnych wszczętych po 3 maja 2012 r. W ,,starszych” sprawach taki zapis będzie miał znaczenie jedynie informacyjne dla potencjalnego nabywcy. Tym niemniej i w tym przypadku może się okazać cenną informacją dla uczestników postępowania, dlatego wprowadzenie zawartej w nim normy zasługuje na aprobatę.

Przy okazji omawiania tego zapisu wskazać należy na potrzebę zmiany treści art.  948 § 3 k.p.c., aby objąć nim nie tylko kilka nieruchomości powiązanych gospodarczo, ale i funkcjonalnie. W praktyce egzekucyjnej pojawiły się wątpliwości, czy przepis ten obejmuje m.in.:

- dwie przyległe niezabudowane nieruchomości, które potencjalnie mogą być wykorzystane gospodarczo, ale jeszcze nie są,

- nieruchomość przeznaczoną pod zabudowę albo zabudowaną budynkiem mieszkaniowym lub gospodarczym, nie posiadającą dostępu do drogi publicznej oraz udział w przyległej drodze wewnętrznej, zapisany w innej księdze wieczystej,

- własność jednej nieruchomości oraz użytkowanie wieczyste drugiej (sąsiedniej), jeśli są  zabudowane jednym budynkiem lub kompleksem budynków.

We wszystkich tych sytuacjach trudno mówić o całości gospodarczej, a wydaje się, że   przynajmniej w dwóch pierwszych istnieje ekonomiczne uzasadnienie dla ich wspólnego oszacowania i sprzedaży. 

 

§ 7 i 8

Projektowane przepisy posługują się zwrotem ,,oszacowanie nieruchomości” w odniesieniu do czynności biegłego, podobnie zresztą jak niekiedy k.p.c. (np. art. 948 § 1), tymczasem oszacowania w rozumieniu k.p.c. dokonuje komornik (zob. art. 942 k.p.c.), dlatego dla transparentności przepisów korzystniej byłoby posługiwać się w rozporządzeniu terminem ,,operat szacunkowy” w odniesieniu do czynności biegłego rzeczoznawcy, tj. tak, jak użyto tego pojęcia w pkt 2 Oceny Skutków Regulacji.      

 

§ 8 ust. 2

Przepis jest niejasny. Jeśli interpretować go w ten sposób, że w przypadku, gdy wyznaczony termin przekracza 2 miesiące, to komornik nie może go przedłużyć, spowoduje to przewlekłość postepowania (przepis będzie miał działanie odwrotne od zamierzonego) - jeśli powołany biegły nie wyda opinii w terminie dwóch miesięcy, to nie będzie środka pozwalającego na przyśpieszenie sporządzenia opinii, a pozostanie tylko ponowne powołanie innego biegłego, a zatem rozpoczęcie procedury wyceny od początku. Niejednokrotnie z przyczyn obiektywnych, niezależnych od biegłego, nie będzie można sporządzić operatu w tak krótkim terminie, np. w związku z problemem wejścia na nieruchomość wobec torpedowania postepowania przez dłużnika lub w związku z koniecznością dotarcia do niezbędnych dokumentów albo samowolą budowlaną, która wymagać będzie legalizacji. W ocenie opiniującego, w szczególnie uzasadnionych przypadkach powinna istnieć możliwość przedłużenia terminu wykonania operatu przez biegłego na okres powyżej 2 miesięcy.

 

§ 8 ust. 3

Kodeks postępowania nie zna instytucji uzupełnienia opisu nieruchomości. Nowe rozporządzenie zdaje się rozdzielać opis i oszacowanie, co być może jest słuszne, gdyż opis jest samodzielną czynnością komornika, zaś oszacowanie bazuje na operacie szacunkowym rzeczoznawcy. Na rozdział obu czynności wskazuje zapis par. 8 ust. 3 projektu, który przewiduje uzupełnienie opisu. Opis musi poprzedzać oszacowanie, a zatem żeby można było go uzupełnić, musi być skończony, tymczasem obecnie w praktyce opis łączy się z oszacowaniem – komornicy nie sporządzają oddzielnego protokołu opisu przed oszacowaniem, lecz jeden protokół, zgodnie z brzmieniem art. 947 § 1 k.p.c. Nie można uzupełniać opisu po oszacowaniu, bo z chwilą oszacowania nieruchomości przez komornika ten etap egzekucji jest zakończony. Jeśli opis miałby być uzupełniony przed oszacowaniem, musiałby być ukończony przed tą drugą czynnością, co – jak się wydaje – wymagałoby nie tylko zmiany praktyki komorników, ale i zmiany przepisów k.p.c.  

 

§ 9

Kodeks postepowania cywilnego i ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie posługują się pojęciem ,,cena oszacowania” – kodeks postępowania cywilnego zna pojęcie sumy oszacowania i ceny wywołania. Wydaje się, że biegły ds. szacowania nieruchomości nie jest kompetentny do wskazywania podanych w projektowanym przepisie wartości, tj. ceny oszacowania z podatkiem VAT i bez podatku VAT. Operat szacunkowy sporządzany dla potrzeb postępowania egzekucyjnego - jako opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości - zgodnie z zapisem zawartym w art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami powinien być sporządzony w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości, niezawierające podatku VAT. Stanowisko takie wynika m.in. z Odpowiedzi z dnia 15 marca 2012 r. podsekretarza stanu w Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej - z upoważnienia ministra - na interpelację poselską nr 1736 w sprawie roli rzeczoznawców majątkowych przy uwzględnianiu podatku VAT, dostępnej na stronie internetowej pod adresem:

http://www.sejm.gov.pl/sejm7.nsf/InterpelacjaTresc.xsp?key=0AD87A8F

Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (dalej: PFSRM) zajęła jednoznaczne stanowisko, że jako podstawę wyceny przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości należy stosować ceny transakcyjne niezawierające podatku VAT. Oznacza to, że wartość rynkowa określona w operacie szacunkowym jest pozbawiona tego podatku. Żaden przepis prawa nie przewiduje bowiem włączania podatku VAT do wartości nieruchomości, skoro jest on składnikiem ceny (zob. pismo Prezydenta Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 5 czerwca 2007 r. L.dz.PFSRM-ZEZ-9/2007). Stanowisko to jest zgodne ze Standardem KSWP1 PFSRM „Wartość Rynkowa i Wartość Odtworzeniowa” i definicją „wartości rynkowej" zamieszczoną w „Europejskich Standardach Wyceny 2000" (treść komentarza S24). Wartość rynkowa nieruchomości określana w operacie szacunkowym nie jest tożsama z jej ceną. Podatek VAT jest kategorią z obszaru „ceny rynkowej" a nie z obszaru „wartości rynkowej", co oznacza, że rzeczoznawca majątkowy nie jest uprawniony do rozstrzygania o naliczaniu lub nienaliczaniu tego podatku. Przepisy przewidują różne stawki podatku VAT oraz zwolnienia podmiotowe, a ustalenie obowiązku podatkowego i właściwej stawki podatkowej wymaga niejednokrotnie poczynienia szczegółowych ustaleń, których rzeczoznawca z natury rzeczy poczynić nie może.   

W kwestii tej wypowiedział się również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, który w uzasadnieniu wyroku z dnia 28 grudnia 2010 r., w sprawie sygn. akt I SA/Wa 2274/2010 (Lex nr 821183), wskazał, „iż podatek VAT, związany m.in. z transakcją kupna-sprzedaży nieruchomości, oraz inne podatki i opłaty nakładane przez państwo, stanowią jedno z narzędzi polityki fiskalnej państwa i powinny być traktowane wyłącznie jako element wpływu państwa na wolny rynek. Z uwagi na powyższe, podatek VAT, jak również i inne podatki czy opłaty powinny być traktowane jako jeden z kosztów zawarcia transakcji (np. tak samo jak prowizja dla pośrednika, której ciężar, tak samo jak podatek VAT, z reguły jest przenoszony na kupującego), który odliczany jest od ceny transakcyjnej , a nie jako integralny element tej ceny. Tym samym określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotu wyceny może być traktowana wyłącznie jako wartość nie obejmująca podatków i opłat lokalnych oraz innych obciążeń związanych z realizacją umowy.”

Także Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 kwietnia 2014 r., sygn. akt II OSK 2746/12 (Lex nr 1496179), stwierdził, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy jako podstawę wyceny stosuje ceny transakcyjne nie zawierające podatku od towarów i usług.

Jak wynika z przedstawionych argumentów, przy wycenie wartości rynkowej nieruchomości należy uwzględnić ceny transakcyjne bez podatku VAT.

Takie stanowisko przy ocenie operatów szacunkowych zajmuje również Komisja Arbitrażowa PFSRM.

Przytoczona w uzasadnieniu projektu uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 2006 r. w sprawie III CZP 115/06 nie jest w praktyce jednolicie rozumiana. W uzasadnieniu projektu przyjęto, że zgodnie z tą uchwałą sumę oszacowania podwyższa się o kwotę tego podatku, jeśli istnieje obowiązek podatkowy, jednak obecnie brak jest do tego wyraźnego przepisu prawnego (podatek VAT oblicza się/odtwarza z ceny finalnej, a nie dolicza, jak przy opłatach dla adwokatów/radców prawnych z urzędu i biegłych sądowych, gdzie jest wyraźna regulacja o doliczaniu). W uzasadnieniu powołanej uchwały Sąd Najwyższy stwierdził, że ,,podatek ten odlicza się od sumy uzyskanej na licytacji nieruchomości i odprowadza do urzędu skarbowego przed przystąpieniem do podziału sumy między wierzycieli uczestniczących w podziale”. W niektórych regionach kraju komornicy nie doliczają tego podatku do sumy oszacowania. Ze względu na różną praktykę w tym zakresie, istnieje potrzeba zmiany przepisów art. 965 i 983 k.p.c., które definiując cenę wywołania odwołują się do sumy oszacowania, a ta jest wartością rynkową nieruchomości bez podatku VAT. Konieczne jest więc wprowadzenie ustawowego przepisu o doliczaniu podatku VAT do sumy oszacowania. Kwestia ta nie może być przesądzona w drodze rozporządzenia.  

    

Uwagi dotyczące metodologii wyceny

Ogólne odesłanie w uzasadnieniu projektu do ustawy o gospodarce nieruchomościami i wspomnianego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. nie jest wystarczające dla określenia właściwej metodologii wyceny dla potrzeb egzekucji sądowej. Przepisy te przewidują jako równorzędne sposoby określania wartości rynkowej nieruchomości dwa podejścia: porównawcze i dochodowe (art. 152 ust. 2 i 3 u.g.n.), tymczasem podejście dochodowe jest bardziej skomplikowane i mniej przejrzyste (mniej zrozumiałe) dla odbiorcy. Przewiduje się tu skomplikowane metody: metodę inwestycyjną i metodę zysków oraz trudne do zrozumienia dla przeciętnego obywatela technikę kapitalizacji prostej i technikę dyskontowania strumieni dochodów (§ 7-14 rozporządzenia RM z 2004 r.). Na gruncie obecnego § 136 ust. 1 r.c.k., według którego sumę oszacowania należy oznaczyć ,,według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania”, przyjmuje się, że podstawą wyceny nieruchomości dla celów postępowania egzekucyjnego jest obecnie przede wszystkim podejście porównawcze (zob. np. K. Kuryłowicz, P. Adamus, Problematyka stosowania § 136 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. …, Nowa Currenda – dodatek naukowy 1/2016, s. 14), które jest przejrzyste i zrozumiałe dla przeciętnego obywatela. Przepis ten miał zatem określone uzasadnienie. Ze względu na problemy, jakie mogą powstać przy ocenie operatów szacunkowych opartych na innych podejściach niż porównawcze oraz możliwą praktykę określania wartości nieruchomości innej niż rynkowa, postulować należy wprowadzenie zasady, że w postepowaniu egzekucyjnym należy najpierw zastosować podejście porównawcze, a gdyby było to niemożliwe lub utrudnione – podejście dochodowe (można np. użyć formuły: ,,kiedy ważne względy przemawiają za zastosowaniem innego podejścia”). Dopuścić można zastosowanie w postepowaniu egzekucyjnym podejścia mieszanego, ale tylko wtedy, gdy podejścia porównawcze i dochodowe byłyby niemożliwe do zastosowania (zob. art. 152 ust. 3 u.g.n.).

Podobne wskazówki metodologiczne w zakresie wyboru podejść do wyceny zawierają np. § 49 i § 28 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Pierwszy z nich dotyczy określania wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby zobowiązań podatkowych i nakazuje stosować wyłącznie podejście porównawcze. Drugi stanowi o tym, że „na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze.” W przypadku sporządzania operatów szacunkowych dla zabezpieczenia wierzytelności rzeczoznawcy majątkowi są zobowiązani stosować uzgodniony przez Ministra Infrastruktury standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”. Wynika z niego, że wycenę przeprowadza się z uwzględnieniem wewnętrznych uregulowań stosowanych przez wierzycieli, a te na ogół wskazują na konieczność wyceny podejściem porównawczym. Wprowadzenie zasady pierwszeństwa podejść umożliwi stronom postepowania egzekucyjnego oraz sądom (a w przyszłości przede wszystkim referendarzom sądowym, którzy od 8 września 2016 r. będą uprawnieni do rozpatrywania skarg na czynności komorników sądowych) łatwą ocenę poziomu oszacowanej wartości w postępowaniu egzekucyjnym.

Ponieważ wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2 ugn), a wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne (ust. 3 tego artykułu), dopuścić należy również określenie wartości odtworzeniowej w postępowaniu egzekucyjnym, ale ostrożnie - tylko w odniesieniu do tych właśnie nieruchomości. Ze względu na brak wiedzy w tym zakresie po stronie komorników oraz występujące już wypadki sporządzania operatów szacunkowych dla potrzeb egzekucji sądowej przy zastosowaniu podejścia kosztowego (określanie wartości odtworzeniowej), istnieje potrzeba zapisania w rozporządzeniu priorytetu dla podejścia porównawczego.   

Przepisy art. 948 i 949 oraz 1000 k.p.c. zawierają specyficzne wymagania wobec operatu szacunkowego, nieznane ustawie o gospodarce nieruchomościami, zatem brak odesłania do tych przepisów i dorozumiane odesłanie (w uzasadnieniu projektu) do art. 149 i nast. u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 2004 r. należy uznać za niewystarczające. Przede wszystkim ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera w art. 2 regułę kompetencyjną, dając pierwszeństwo przepisom szczególnym, w tym k.p.c., w praktyce jednak rzeczoznawcy majątkowi i komornicy często o tym zapominają. Przytoczone przepisy k.p.c. przewidują szczególne wymagania w zakresie oszacowania, gdyż jest to niezbędne dla prawidłowego toku postepowania egzekucyjnego, uwzględnienia praw wszystkich osób uczestniczących w tym postepowaniu oraz sporządzenia planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji. Przepisy te muszą być zatem przestrzegane. Być może istnieje potrzeba odwołania się wprost do nich w treści rozporządzenia.

Ratio legis części wymagań sformułowanych w tych przepisach jest obecnie trudno zrozumiała, np. dlaczego w oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków, jeśli nie zgłoszono do nich żadnych pretensji w trybie art. 949 k.p.c. Wydaje się, że przepis ten wymaga zmiany poprzedzonej konsultacjami w środowisku prawniczym.

Rozporządzenie nie rozwiązuje wielu aktualnych problemów występujących w praktyce na gruncie szacowania nieruchomości dla potrzeb sądowego postępowania egzekucyjnego, np. wpływu samowoli budowlanej na oszacowanie, obowiązku rozliczenia nakładów przy umowach najmu lub dzierżawy nieruchomości oraz uwzględnienia kar umownych przewidywanych w umowach najmu lub dzierżawy za rozwiązanie ich przed terminem przez nabywcę nieruchomości, a także wpływu tych zagadnień na oszacowanie. Nie wszystkie te problemy mogą być rozwiązane w projektowanym rozporządzeniu wykonawczym, wymagane jest jednak podjęcie próby ich rozwiązania poprzez zmianę ustawodawczą.

 

Projekt nie zawiera przepisów przejściowych. Nowela k.p.c. z 10 lipca 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz.  1311), zmieniająca m.in. przepis art. 947 § 2, która wchodzi w życie co do zasady 8 września 2016 r., zawiera takie przepisy. Wydaje się celowe wprowadzenie w rozporządzeniu zapisu, że jego przepisy mają zastosowanie do egzekucji z nieruchomości wszczętej po wejściu w życie tego rozporządzenia.    

 


Drukuj   E-mail